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¿Qué significa exactamente invertir en un inmueble alquilado?
Compras un inmueble y tus inquilinos lo pagan por ti. No adquieres el inmueble con fondos propios ahorrados, sino que utilizas primordialmente capital externo en forma de una financiación bancaria a un tipo de interés ventajoso. Actualmente los tipos de interés están más bajos que nunca y con un tipo fijo puedes asegurarte unas condiciones favorables para la financiación.
Para que la gestión del inmueble no necesite casi ninguna dedicación de tu parte, Immvest te organiza una empresa de gestión de inmuebles y alquiler probada, que se encarga de gestionar los pagos de alquiler, el proceso de arrendamiento, la liquidación de los gastos secundarios (Nebenkosten) y de las pequeñas reparaciones.
¿Qué riesgos hay que considerar en los inmuebles de inversión?
Las inversiones en inmuebles, al igual que otros productos de inversión, no están exentos de riesgos: existe en particular el riesgo de vacantes, de ocupaciones, de destrozos o de desplomes de precios.
Los precios inmobiliarios han crecido en promedio y de forma continuada en las últimas décadas. Aunque el inmueble goce de una posición privilegiada, hay que prever posibles periodos de vacante y estar preparado desde el punto de vista financiero para afrontarlos.
Para el caso de impagos o ocupas, existe la posibilidad de contratar un seguro.
¿Qué significa el término inmuebles "off-market"?
Los inmuebles off market (fuera de mercado) no son accesibles a todo el mundo y no se ofertan en los portales inmobiliarios habituales. Nosotros trabajamos en colaboración estrecha con los promotores y así podemos ofrecerte los inmuebles de forma directa. Para ti, en calidad de comprador e inversor, los productos off market son libres de comisiones ya que el promotor de los inmuebles asume los gastos.
¿Por qué resulta tan esencial la ubicación en el caso de inmuebles de inversión?
La localización de un inmueble es fundamental y es independiente de dónde tengas fijada tu residencia. La posible evolución del valor del inmueble es un factor clave. Por lo que la localización del inmueble es mucho más importante que la cercanía a nuestra vivienda habitual. Las mejores zonas resultan ser las cercanas a núcleos urbanos, en los que escasea la superficie habitable. En zonas más rurales la demanda es menor y el valor evoluciona menos.
Immvest sólo tiene en su cartera inmuebles con ubicaciones privilegiadas en ciudades o localidades con conexión directa a la ciudad.
¿Por qué son adecuadas las inversiones de capital en inmuebles de cara a la jubilación?
Por una parte, se sabe que las pensiones públicas son insuficientes para mantener el mismo nivel de vida durante la jubilación.
Al concertar un seguro privado de jubilación hay que pagar unas cuotas mensuales que, según el producto elegido, como plan de pensión, pueden recibir ayudas estatales. Al inicio de la jubilación, puedes elegir entre el pago de una pensión o un pago único.
Si te decantas por invertir en el sector inmobiliario, también estarás construyendo tu patrimonio de cara a la vejez. Es sólo el principio lo que difiere: no se trata de ahorrar cada mes, sino de asumir una financiación para la compra de un inmueble. La financiación se va pagando mensualmente al banco, pero en su mayor parte lo pagarán tus arrendatarios. Al inicio de la jubilación tendrás una vivienda en propiedad pagada y alquilada.
La clave del principio es que el inmueble no lo pagas tú en su mayoría, sino tus inquilinos.
La inversión inmobiliaria como plan de jubilación ¿es realmente para todos?
En esencia, sí, ya que los actuales tipos de interés bajos posibilitan recibir una financiación muy favorable. Así, personas con sueldos medios pueden completar su plan de jubilación con un inmueble.
Con todo, hay que calcular la situación de cada uno con bastante margen. Los bancos se fijan en una contabilidad doméstica positiva y en la así denominada capacidad crediticia, por lo que se debe contar con fondos propios para los gastos secundarios de la compraventa (Kaufnebenkosten). Deberías disponer de unos ingresos de más de 2 000 EUR. Si planeáis una inversión familiar, deberíais disponer de más de 3 500 EUR.
¿Cuáles son los pasos para conseguir un inmueble para completar el plan de jubilación?
1) Primera reunión
Se trata de una conversación para conocernos, en la que te explicaremos lo que te podemos ofrecer y en la que tú nos dices qué objetivos tienes. Esta primera conversación puede tener lugar en persona, telefónicamente o por videoconferencia.
2) Finance check
Nos rellenas un formulario financiero que nos sirve para analizar qué volumen de inversión es el que mejor se te adapta, para crear la base de trabajo para encontrarte la mejor solución a medida.
3) Reunión de planteamiento
Aquí nos concretizas tus necesidades y nosotros llevamos a cabo un cálculo hipotético para ti para una vivienda acorde con tu segmento de precio. Te aclararemos, entre otras cosas, cuánto se puede pedir de alquiler, qué ventajas fiscales pueden existir y cuáles son los gastos corrientes.
4) Business case
Te presentamos el inmueble seleccionado que se adapta a ti y comentamos cifras concretas y datos en detalle. Te plasmamos todos los datos concretos para que puedas tomar una decisión fundada.
5) Acompañamiento durante el proceso de compra
¿Cómo seguimos? Si te cuadran los números, acordamos una fecha para la visita y nos encargamos en paralelo de la financiación adecuada para ti. A continuación, te acompañamos al notario.
6) Asesoramiento continuado
La cita en la notaría no supone el final de nuestra relación comercial, puesto que Immvest te proporciona la empresa de gestión de inmuebles y alquileres adecuada que se ocupará del mantenimiento del objeto y asumirá la comunicación con los arrendatarios.
¿Con qué tiempo de dedicación debo contar para la inversión de inmuebles?
Hasta que el inmueble sea de tu propiedad, es obvio que hay que realizar una serie de pasos: visitar el inmueble, organizar la financiación y acudir al notario. A partir del momento que eres propietario, puedes elegir el nivel de dedicación que quieras darle: puedes ocuparse de todo o bien encargárselo a unos administradores.
En los edificios de viviendas siempre hay una empresa de gestión de inmuebles nombrada por la comunidad de propietarios. Entre los cometidos principales de la empresa de gestión de inmuebles se encuentra la contratación del servicio de portería (Hausmeister) y otros servicios, la gestión del suministro de la electricidad/gas/gasóleo de calefacción del inmueble, la administración de la cuenta de reservas de mantenimiento, los seguros, las conexiones de teléfono y cable, y las reparaciones/rehabilitaciones de elementos de propiedad común.
Una empresa de gestión del inmueble NO asume la gestión de tu vivienda particular. En estos casos, te recomendamos contratar adicionalmente a una
empresa de gestión de inmuebles y alquileres
. Entre otras cosas, ésta se encargará de la entrega y recepción de la vivienda en caso de cambio de inquilinos, del control de los pagos mensuales del alquiler, de la facturación de los gastos secundarios para los arrendatarios y de la gestión de las pequeñas reparaciones en su vivienda. La empresa administradora especial te representará frente a los inquilinos, de manera que no tengas que dedicar tiempo a estos asuntos. Esto puede ser especialmente práctico si tu inmueble no se encuentra cerca de tu lugar de residencia.
¿Puedo ahorrar impuestos con la compra de un inmueble?
Immvest se centra en la adquisición de un inmueble a largo plazo que proteja tu capital, y no primordialmente en el ahorro de impuestos. Como es natural, la inversión inmobiliaria puede comportar ventajas fiscales. Te recomendamos que plantees tu caso individual a un asesor fiscal.
